2016年四季度以來,管理層嚴控居民過度“加杠桿”。今年以來,多數銀行上調房貸利率,首套房貸利率連續8個

月上升,8月份的水平達到5.12%,相當於基準利率的1.04倍,部分銀行因觸及“紅線”而暫停房貸業務。
從數據看,“控杠桿”取得了一定成效,2017年1~7月,居民新增中長期貸款總額為3.27萬億元,較去年同期僅多

增1771億元,雖然總量依舊在增加,但增速從年初的30%降至25%,且最近連續三個月的新增額較去年同期保持負增

長。
目前,商品房銷售增長持續下滑,今年前7個月的增幅僅相當於去年同期的一半,不到去年1~4月份最高水平64%的

1/3。未來,樓市調控和金融“去杠桿”的雙緊縮效應下,房貸增幅將繼續下降,甚至會負增長柏傲灣示範單位
但值得註意的是,逃避額度控製、調控限製的消費貸,正以“房貸化”(即按揭貸款)的趨勢,成為居民在樓市“加

杠桿”的新渠道。
截至今年7月份,居民短期貸款(即消費貸)餘額達到10.6萬億元,超過居民中長期貸款(90%是房貸)的1/3,同比增

長27%。今年以來,居民短期貸款月均新增達1560億元,去年月均新增不足500億元。
一般來講,消費貸款主要包括房屋裝修貸款、購車貸款、助學貸款等。房屋裝修貸款額度小、較為穩定,助學貸款

可忽略不計;受購車稅減免優惠到期的影響,汽車貸今年並未增長。因此,突變式增長的消費貸,或許變道進入樓

市。事實上,近10年樓市普漲育成的上漲共識,短期內難以扭轉。中性貨幣政策和防風險的宏觀主題下,房價盡管

不可能大漲,但也不可能大跌。
因此,我們看到,盡管去年四季度以來,連續祭出所謂史上最嚴厲調控,但目前商品房銷售額同比增長依然達到

17%。而且,熱點城市被抑製後,需求迅速擴散到大城市周邊,沿高鐵城市,甚至中西部城市等。當購房的緊迫感

遇到行政幹預導致突然發生房貸中斷後,購房者不得不借道消費貸款。
另外,最近大宗的樓市消費旺盛,加上消費觀念突出的85後、90後、00後進入社會,銀行紛紛發展消費金融業務,

甚至偏遠的農村都開始“借錢消費”了。目前,居民杠桿率已達到53%,銀行最信賴的還是有房子抵押的消費貸款


近期披露的2017年中報顯示,銀行依舊賺的盆滿缽滿,背後是房價上漲及上中下遊“一榮俱榮”的支撐。剛性兌付

仍在、宏觀調控“有底線”的情況下,過慣了“躺著賺錢”的好日子,銀行依舊希望繼續圍繞房子來布局貸款業務

。事實上,除了管理層要求控製房貸規模外,銀行也有拋棄房貸的跡象。目前,盡管首套房貸利率達到5.12%,已

在基準利率水平之上,但銀行理財產品平均收益率也已上升至4.6%,房貸的機會成本太高,而靠理財吸儲的小銀行柏傲灣示範單位

,房貸收益甚至不能匹配成本。因此,銀行更願意迎合市場需求,投放利率上浮30%左右的消費貸款。
而且,為迎合房貸緊縮後的需求,消費貸款越來越“房貸化”。貸款期限上,通過“氣球貸”、“循環貸”等消費

貸異變,不超過10年的消費貸,期限被延長到了30~40年。比如,“氣球貸”的期限可長達40年,具體做法是先貸

25年,到期後申請續貸。這就是為何,近期深圳爆出,管理層要求消費貸的期限從30年縮至5年;貸款額度上,通

過房屋“高評高貸”(做高紅本二手房評估價,增加貸款)、房抵貸(房屋增值部分貸出來)、多張信用卡(每張卡的

額度可達30萬元)或多家銀行申請信用貸騰挪、“先息後本”還款等,貸款額度可達百萬元以上。
今年以來,筆者每天都要接到十個左右的電話或短信,有“資金掮客”,也有房產中介從業人員,他們負責尋找潛

在消費貸款申請者,甚至上門推銷。然後,這些“資金掮客”將潛在的客戶介紹給銀行,貸款發放後賺取“點費”

。並且,“資金掮客”們還負責幫助客戶製定綜合融資計劃,規避信用額度審查;偽造合同以規避消費貸款的用途

審查、規避購房首付款資金來源審查,提高房屋評估價實現“高評高貸”等。正是因為消費貸“房貸化”愈演愈烈

,管理層麵開始重視,近期北京、深圳等城市已開始嚴查消費貸款違規進入樓市。
綜上,今年以來居民“加杠桿”趨勢並非明顯減緩,如果再考慮到城鎮居民買房向親戚朋友借款已“常態化”,以

及難以統計的互聯網和民間融資,居民杠桿率依舊在上升。根據海通證券的研究,目前居民債務占可支配收入的比

重已超過90%。預計到今年底,居民杠桿率將達到56%,相比2007年的水平翻了近3倍。當前,盡管我國居民杠桿率

低於美國、日本70%~80%的水平,但考慮到我國城鎮社會保障的不足、覆蓋率的欠缺,未來包括子女教育、自身及

父母養老支出的不確定性很大,可以判斷,今年以來居民“加杠桿”在緊繃的臨界線上行走。
由此,控製居民過度“加杠桿”,對消費貸款“房貸化”踩剎車,還原其短期應急、支持實體消費的本源迫在眉睫


近期,地方監管部門已布下政策,但原因不在借貸購房者,他們隻是追隨樓市繁榮大潮,希望分一杯羹罷了柏傲灣示範單位 。過去

樓市繁榮在財富效應、階層晉升上的誘惑太大,而調控一再陷入“空調”。根本原因是剛性兌付不破,金融部門繁

榮過度。消費貸房貸化類似於銀行同業和資管,不過是逃避監管和套利的又一個金融“偽創新”。另外,很多地方

深度依賴樓市,甚至亮出“房價難跌”的底牌。因此,貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,政策要更

加堅決:以強製存款保險和資本約束,掛鉤樓市風險敞口;以去杠桿、去樓市依賴實現去產能,給新經濟成長騰出

資金和空間,真正實現“新周期”到來。